Mit Mindestlohn zum Einfamilienhaus
Das Einfamilienhaus ist die natürlichste und umweltfreundlichste Art menschlichen Wohnens.
Wer monatlich 500 Euro Miete zahlt, hat in vierzig Jahren mindestens (40*12*500=) 240.000 Euro für Miete ausgegeben, mindestens, weil in dieser Zeit die Miete ganz sicher erhöht wird; davon ließe sich viel besser auch das eigene Haus bezahlen. Jeder, der will, kann sich ein Einfamilienhaus aufbauen. Statt monatlich 500 Euro Miete zu zahlen, kann man damit 200.000 Euro Kapital für den Erwerb, den Aufbau des eigenen Hauses finanzieren. Prüfen wir diesen Gedanken:
Hier die Einzelheiten zur Finanzierung:
Ich gehe von diesen Annahmen aus:
1.) Einkommen. Das Einkommen sei über die gesamt Laufzeit der Mindestlohn. Annahme: 10,00 Euro pro Stunde; Vollzeitarbeit mit 8 Stunden pro Tag und durchschnittlich 21 Arbeitstage im Monat: (8*21=) 168 Stunden pro Monat; der Monatslohn beträgt (10,00*168=) 1.680,00 Euro; das Jahreseinkommen beträgt: (10,00*168*12=) 20.160 Euro.
2.) Kaltmiete. Rund 1/3 des Einkommens werden für die Kaltmiete ausgegeben, das sind (1.680,00/3=) 560,00 Euro pro Monat; oder (560,00*12=) 6.720,00 Euro im Jahr.
3.) Betriebskosten. Die hier genannten Betriebskosten sind vom Mieter oder Eigenheimbesitzer praktisch in gleicher Höhe zu tragen. In der Kaltmiete sind oft diese Betriebskosten enthalten; die Werte sind örtlich und individuell deutlich verschieden:
3.1) Müllgebühren. Ich rechne mit 250,00 Euro jährlich.
3.2) Grundsteuer: Ich rechne mit 100,00 Euro jährlich.
3.3) Schornsteinfeger. Ich rechne mit 100,00 Euro jährlich.
3.4) Wasser, Abwasser. Ich rechne mit (35*8=) 280,00 Euro jährlich. Hierbei wird mit rund 35 Kubikmeter pro Jahr und Person und einem Kubikmeterpreis von 8,00 Euro gerechnet. Zum Wasser später mehr.
4.) Darlehen. Ich rechne mit einem Annuitätendarlehen mit jährlicher, nachschüssiger Zahlungsweise und Verrechnung; dies sind im Wohnungsbau typische Darlehensbedingungen. Die Annuität sei 3 Prozent bei 1 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung; dieses Darlehen ist nach 41 Jahren getilgt.
5.) Kapitaldienst statt Miete. Die Ausgaben für Kaltmiete sind, wie oben gezeigt, 6.720,00 Euro jährlich. Davon ziehen wir die Ausgaben für Müll (250,00 Euro); Grundsteuer (100,00 Euro); Schornsteinfeger (100,00 Euro); Wasser (280,00 Euro) ab; Für den Kapitaldienst verbleiben also (6.720-250-100-100-280=) 5.990,00 Euro. Dieser Betrag entspricht den 3 Prozent Annuität; der Kapitalbetrag berechnet sich also nach dem Dreisatz auf: ((5.990,00/3)*100=) 199.666,667 Euro, rund 200.000 Euro.
Immobilie.
Ich gehe von einer Grundstücksgröße von 500 Quadratmetern aus.
Ich gehe von einer überbauten Fläche (Hausgrundfläche) von 100 Quadratmetern aus.
Bei einem Einfamilienhaus beträgt der Wert des Grundstücks normal zwischen 20 und 30 Prozent; ich gehe in meinen Beispielrechnungen von 25 Prozent aus. Wenn das ganze Objekt 200.000 Euro kosten darf, dann sei der Grundstückswert 50.000 Euro.
Immobilie, Erwerbskosten.
Nach dem Gesetz müssen die Verträge, die eine Immobilie (Grundstück) betreffen, „notariell beurkundet“ sein und meist auch im Grundbuch eingetragen werden.
Als Nebenkosten für den Erwerb einer Immobilie kann mit dem Faustwert von 10 Prozent gerechnet werden. - Aber es geht auch deutlich billiger; mehr unten.
1.) Grundbuchkosten. Berechnet nach dem „Wert“ und den Vorschriften der Kostenordnung (KostO); für die Privatperson unvermeidlich; es fällt keine Mehrwertsteuer an.
2.) Notarkosten. Berechnet nach dem „Wert“ und den Vorschriften der Kostenordnung (KostO); beim Notar um die 19 Prozent Mehrwertsteuer erhöht. Die gleiche Arbeit kann auch das Amtsgericht ausführen, dann wird die Mehrwertsteuer gespart.
3.) Grunderwerbssteuer. Eine Landessteuer, daher in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch; kann bis über 5 Prozent betragen. Berechnet nach dem „Wert“.
4.) Maklergebühr. Entfällt, wenn am Kauf/Verkauf kein Makler beteiligt ist. Berechnet nach dem „Wert“; kann deutlich über 5 Prozent betragen.
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Einkommenserhöhungen beachten.
Der Hausbau und dessen Finanzierung ist für die Privatperson eine Lebensaufgabe. Im Laufe des Lebens soll die allgemeine jährliche Lohnsteigerung alternativ 1 oder 2 Prozent betragen:
a) 1 Prozent. Das ergibt in 25 Jahren ein Jahreseinkommen von (20.160*1,01^25=) 25.854 Euro; und in 50 Jahren ein Jahreseinkommen von (20.160*1,01^50=) 22.156 Euro.
b) 2 Prozent. Das ergibt in 25 Jahren ein Jahreseinkommen von (20.160*1,02^25=) 33.075 Euro; und in 50 Jahren ein Jahreseinkommen von (20.160*1,02^50=) 54.262 Euro.
Die Mieten steigen (mindestens) mit den Löhnen im gleichen Umfang; die Kapitalkosten für den eigenen Hausbau bleiben hingegen über die gesamte Laufzeit konstant; mit der Zeit sind also die Kosten für das eigene Haus immer leichter zu tragen.
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Zusammenarbeit macht es leichter.
Kluge Gemeinden erwerben alle verfügbaren Grundstücke in ihrem Bereich und vergeben diese Grundstücke dann an Bauwillige über das Erbbaurecht (ErbbauRG). Auf lange Sicht erhöhen ohne Aufwand die Gemeinden dabei ihr Vermögen und ihre Möglichkeiten, preisgünstig Wohnraum anzubieten; denn sie finanzieren den Ankauf des Grundstücks über den Erbbauzins. Praktisch bedeutet das: Zum Grundstücksankauf nimmt die Gemeinde einen langfristige Kredit von zum Beispiel 50.000 Euro auf, zum Beispiel zu 1 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung: (50.000*0,03=) 1.500 Euro Annuität, dieses Darlehen ist in 41 Jahren getilgt; gleichzeitig wird der vom Bauwilligen zu zahlende Erbbauzins auf den Betrag von 1.500 Euro gesetzt. Im Haushalt der Gemeinde gibt es also einen durchlaufenden Posten von 1.500 Euro, die Gemeinde erwirbt Grundeigentum ohne dafür auch nur einen Cent Steuergeld einzusetzen. Nach dem Heimfall kann das gleiche Grundstück erneut im Wege des Erbbaurechts vergeben werden und das immer wieder. Kluge Gemeinden arbeiten mit dem Erbbaurecht!
Der Bauwillige erwirbt ein nach dem allgemeinen Grundstücksrecht nutzbares Baugrundstück ohne dessen Wert sofort bezahlen zu müssen (Erbbaurecht). Nun kann man den Bauwilligen mit der weiteren Finanzierung für sein Bauvorhaben (oder des bereits vorhandenen Gebäudes) allein lassen; es kann aber auch die Gemeinde ein zweites Mal als Helfer bei der Finanzierung auftreten und dem Bauwilligen jetzt ein Baudarlehen geben, dass die Gemeinde wieder durch eigene Kreditaufnahme refinanziert. Für die Gemeinde ist es wieder zwar formal eine Kreditaufnahme, wirtschaftlich aber lediglich ein durchlaufender Posten in der Buchhaltung. Die Gemeine tut dies selbstverständlich nicht aus lauter Freundlichkeit, sondern weil ein Bauwilliger nicht nur selbst als Einwohner in der Gemeinde bleibt, sondern eine Familie gründen wird und so weitere Einwohner in die Gemeinde bringt.
Ergebnis:
1. Das Erbbaurecht schafft der Gemeinde die Möglichkeit, Grundstücke im eigenen Gemeindebereich zu erwerben ohne dafür wirtschaftlich Steuermittel einzusetzen, es kommt lediglich formal zu einer Kreditaufnahme; wirtschaftlich sind es durchlaufende Gelder.
2. Die Vergabe von eigenen Baudarlehen, refinanziert über Kreditaufnahme, ist ein Instrument, um Einwohner anzuziehen; wirtschaftlich sind auch diese Kreditaufnahme lediglich durchlaufende Gelder.
24.04.2021
Hermann Müller
Bentierode
Bentieröder Bruch 8
D-37574 Einbeck