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Privat-Immobilien – steuerlich betrachtet

Elfriede Ecker Steuerberaterin

Privat-Immobilien – steuerlich betrachtet

Manch einer erwägt in Zeiten schwankender Börsenkurse und magerer Renditen bei Sparguthaben, sein Geld in Immobilien anzulegen. Der Kauf eines Hauses erscheint nach wie vor vielen als relativ „sichere“ Investition. Nachdem nun eine passende Immobilie in der richtigen Gegend und zu einem erschwinglichen Preis entdeckt wurde, stellt sich meist schnell die Frage, welche steuerlichen Auswirkungen dieser Hauskauf mit sich bringt:

Selbstnutzung
Soll das erworbene Haus bzw. die Eigentumswohnung selbst genutzt werden, ist eine steuerliche Förderung im Rahmen der Eigenheimzulage nicht mehr möglich, wenn der Kaufvertrag bzw. der Bauantrag nach dem 01.01.2006 datiert ist.
Die Abzugsmöglichkeit für das Arbeitszimmer wurde ab dem 01.01.2007 dahingehend eingeschränkt, dass nur noch Arbeitszimmer steuerlich geltend gemacht werden können, die den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bilden.
Ab dem Veranlagungsjahr 2006 können Reparaturaufwendungen rund um die selbstgenutzte Immobilie die Einkommensteuer mindern. In Frage kommen Rechnungen des Kaminkehrers, Heizungswartungen, Erneuerung von Böden, Fliesen, Malerarbeiten, Reparaturen usw.. Voraussetzung für den Abzug ist die Vorlage einer ordnungsgemäßen Rechnung, der separate Ausweis der Lohnkosten sowie die Überweisung per Bank. Sind alle vorgenannten Auflagen erfüllt, mindern 20% der Lohnkosten max. EUR 600 je Haushalt die Einkommensteuer. Auch Bewohner von Eigentumswohnungen können von ihrer Hausverwaltung entsprechende Aufzeichnungen verlangen und die anteiligen Kosten geltend machen.

Vermietung an nahe Angehörige zu Wohnzwecken
Eine Vermietung an nahe Angehörige wird steuerlich nur anerkannt, wenn die vereinbarte Miete mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt und die Formalitäten eingehalten werden, die zwischen fremden Personen üblich sind. So ist ein Mietvertrag zu erstellen, Nebenkosten sind festzulegen und die regelmäßige Überweisung auf das Konto des Vermieters ist sicherzustellen. Liegt die vereinbarte Miete zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Miete, ist eine aufwendige Überschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren zu erstellen. Kommt es hier zu einem negativen Ergebnis, ist das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzugliedern.

Vermietung an Fremde zu Wohnzwecken
Oftmals ist eine Vermietung an Fremde vorgesehen, decken doch die erzielten Mieteinnahmen einen Teil der Tilgungs- und Finanzierungszahlungen ab. Im Rahmen der Erstellung der Einkommensteuererklärung werden in der Anlage Vermietung und Verpachtung die Mieteinnahmen, erhaltene und erstattete Nebenkosten und Garagenmieten, abgefragt.

Von den Mieteinnahmen können folgende Werbungskosten abgezogen werden:

- Abschreibung (Bei einer Anschaffung oder Herstellung nach dem 01.01.2006 werden Gebäude zeitanteilig mit 2% der Anschaffungskosten und der angefallenen Anschaffungsnebenkosten abgeschrieben. Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden und ist aus dem Anschaffungspreis herauszurechnen)
- Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten
- Renten, dauernden Lasten
- Erhaltungsaufwendungen, Reparaturen können wahlweise im Jahr ihrer Zahlung geltend gemacht werden, oder auf bis zu 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Betragen die Renovierungskosten innerhalb von 3 Jahren ab Erwerb einer Immobilie mehr als 15% der Anschaffungskosten ist zu prüfen, ob diese Erhaltungsmaßnahmen nicht den Anschaffungskosten zugerechnet werden müssen.

Ferner wirken sich Kosten für Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser, Kanal, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hausversicherungen, Hausmeister, Treppenreinigung, Fahrstuhl und Verwaltungskosten steuermindernd aus.

Des Weiteren gehören Fahrten zum Objekt, Fahrten zur Eigentümerversammlung, Kosten für Verwaltung und Telefon, Ausgaben für Zeitungsinserate und Rechtsanwaltskosten usw. zu den Werbungskosten.
Bei Eigentümergemeinschaften können das bezahlte Wohngeld, Nachzahlungen- bzw. Erstattungen an die Hausverwaltung und Auflösungen der Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden.
Oftmals sind in den Jahresabrechnungen der Hausverwaltungen Verzinsungen der Instandhaltungsrücklage ausgewiesen. Diese anteiligen Zinsen und die darauf evtl. entfallende einbehaltene Kapitalertragsteuer und der einbehaltene Solidaritätszuschlag sind in der Anlage KAP einzutragen.
Maßgebend bei den Werbungskosten ist immer das Jahr der Zahlung.

Fazit
Da der Erwerb einer Immobilie aufgrund der hohen Investitionssumme und der langfristigen Bindung wohlüberlegt sein sollte, empfiehlt es sich, vorher fachkundigen steuerlichen Rat einzuholen.
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