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Schönheit auf Kosten des Mieters?

Rechtsanwältin Sabine Gerlach

Der BGH hat erneut zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen entschieden.

Vorformulierte Mietverträge – Allgemeine Geschäftsbedingungen des Vermieters

Nicht nur bei der Trennung von Ehegatten, sondern auch bei der Beendigung von Mietverhältnissen bleibt der Ärger aufgrund der doch oftmals recht unterschiedlichen Interessen der Vertragsparteien vielfach nicht aus.
Steht bei Abschluss des Vertrages der Wunsch nach einem solventen und ordentlichen Mieter einerseits bzw. nach einer schönen und bezahlbaren Wohnung anderseits im Vordergrund, so wirft das „Kleingedruckte“ im meist vorformulierten Mietvertrag oft erst beim Auszug Fragen auf.
Dass der Mieter im Rahmen des Vertrages verpflichtet wird, die laufenden Schönheitsreparaturen, also das Streichen oder Tapezieren von Wänden, bzw. die Endrenovierung durchzuführen, ist gang und gäbe. Nur selten ist der Vermieter bereit, diese Pflichten zu übernehmen.
Wer sich hier aber auf die Gültigkeit von Vordrucken verlässt, wie sie allerorts in Schreibwarenläden oder bei Vereinen und Verbänden erhältlich sind, erlebt im Streitfall oft eine böse Überraschung.
Klauseln, die bei Abschluss des Mietvertrages noch ohne weiteres als wirksam angesehen wurden, können sich angesichts geänderter Rechtsprechung innerhalb kurzer Zeit als unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit als ungültig herausstellen.

Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan
Im Juni 2004 traf der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs eine weit reichende Entscheidung zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter eines Wohnraums die Ausführung von Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegt wird.
Der BGH erachtete die formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume mit Renovierungspflichten belastet, die u. U. über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, als nicht vereinbar mit der gesetzlichen Regelung.

Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote
Konsequent führte der Senat im Oktober 2006 seine Rechtsprechung fort und entschied, dass auch sog. Abgeltungsklauseln wegen unangemessener Benachteilung des Mieters unwirksam sind, wenn sie ihn zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichten, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Quotenabgeltungsklauseln – auch für den Laien noch verständlich?
Wohl in dem guten Glauben, all diese rechtlichen Fallstricke in seinem Vertrag beachtet zu haben, verwendete ein Vermieter im Jahre 2001 ein umfangreiches Regelwerk. Danach waren die Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erforderte – eine unangemessene Benachteiligung der Mieter war also nicht zu befürchten. Eine ausführliche Quotenabgeltungsklausel war ebenfalls vorhanden. Sie sollte dem Vermieter bei Beendigung des Mietvertrags einen anteilsmäßigen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit gewährleisten.

Als die Mieter drei Jahre später auszogen, ließ der Vermieter einen Kostenvoranschlag durch einen Malerbetrieb für das Lackieren von Fenstern, Fensterbänken, Fußleisten und Türen erstellen und berechnete auf der Grundlage dieser Klausel die von den Mietern anteilsmäßig zu tragenden Kosten, die er von dem vorhandenen Kautionsguthaben in Abzug brachte.

Doch auch in diesem Fall bekamen die Mieter, die sich gerichtlich hiergegen wandten, in allen Instanzen Recht: In seinem aktuellen Urteil vom September 2007 entschied der BGH, dass der Vermieter zwar den tatsächlichen Erhaltungszustand der Wohnung berücksichtigt hatte, die verwendete Quotenabgeltungsklausel den Vertragspartner aber deshalb unangemessen benachteilige, weil dem durchschnittlichen, nicht juristisch gebildeten Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsklausel konkret zu berechnen ist.

Das Formulieren wirksamer Schönheitsreparaturklauseln bleibt also weiterhin eine Herausforderung.
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1 Kommentar
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Robert Weiß aus Königsbrunn | 28.09.2007 | 15:14  
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