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Rechtsprobleme beim Wechsel der Vertragsparteien

Grundsätzlich gilt auch im Mietrecht der Satz „pakta sunt servanda“, Verträge sind einzuhalten, und zwar zwischen den Parteien, die sie ursprünglich geschlossen haben. Ausnahmsweise kann es jedoch zum Wechsel der Vertragsparteien kommen, wobei dann verschiedene Rechtsprobleme zu lösen sind.

1. Mieterwechsel

Ein Mieterwechsel kann auf Vertrag oder Gesetz beruhen. Will ein neuer Mieter den Mietvertrag „übernehmen“, geht dies nur mit Zustimmung des Vermieters. Zur Zustimmung verpflichtet ist dieser allerdings nur dann, wenn ausnahmsweise eine sogenannte „echte Nachmieterklausel“ im Vertrag vereinbart ist, was allerdings sehr selten der Fall sein wird. Noch immer weit verbreitet ist der Irrglaube, der Mieter könne durch Benennung von drei geeigneten Nachmietern seine Entlassung aus dem Mietvertrag immer erreichen. Diese Möglichkeit besteht nur in seltenen Ausnahmefällen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages begründet. Als Beispiele aus der Rechtsprechung sind zu nennen der notwendige Wohnungswechsel wegen schwerer Erkrankung eines Kindes oder ein Berufs- und damit verbundener Ortswechsel aus gesundheitlichem Grund. Kann der Mieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen, muss der Vermieter einen Nachmieter nur bei ganz außergewöhnlichen Umständen akzeptieren. Dies könnte bei einem betagten Mieter der Fall sein, der einen Pflegeheimplatz nur kurzfristig in Anspruch nehmen und der die Doppelbelastung von Miete und Heimkosten nicht tragen kann.

Ein gesetzlicher Fall des Mieterwechsels ist der Tod des Mieters.

Stirbt der Mieter, kann das Mietverhältnis bei mehreren Mietern mit den Verbleibenden, ansonsten mit dem im Haushalt des Mieters lebenden Ehegatten, Lebenspartner oder den Kindern fortgesetzt werden. Ansonsten wird es mit dem Erben des Mieters fortgesetzt, wobei aber sowohl er, als auch der Vermieter berechtigt sind, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Ansonsten kann es zum Mieterwechsel bei einer Scheidung kommen, wenn das Mietverhältnis durch den Familienrichter aufgrund der Vorschriften der Hausratsverordnung abgeändert oder neu begründet wird.

2. Vermieterwechsel

Auch auf Vermieterseite kann durch vertragliche Vereinbarung ein Wechsel erfolgen, eine Verpflichtung des Mieters, hieran mitzuwirken, besteht aber nicht.

Häufigster Fall des Vermieterwechsels ist der Verkauf des Mietobjekts. Wird eine Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages und Überlassung an den Mieter verkauft, bestimmt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“), dass der Mietvertrag auf den neuen Eigentümer zu den bisherigen Bedingungen übergeht. Maßgeblicher Zeitpunkt ist hierfür der Eigentumsübergang, also der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Alter und neuer Eigentümer können zwar vertraglich vereinbaren, dass der neue Eigentümer bereits vorher, in der Regel ab Besitzübergang, die Miete verlangen und Rechte aus dem Mietverhältnis ausüben kann. Das Recht zur Kündigung ist aber nicht abtretbar, so dass der Erwerber, der das Objekt selbst bewohnen will, eine Eigenbedarfskündigung erst mit Eigentumsumschreibung aussprechen kann.

Die Nebenkostenabrechnung hat der bisherige Vermieter durchzuführen, wenn das Abrechnungsjahr vor dem Vermieterwechsel beendet war, ansonsten geht die Abrechnungspflicht auf den neuen Vermieter über. Er muss das Gesamtjahr abrechnen und ein eventuelles Guthaben an den Mieter auszahlen, unabhängig davon, ob er die Betriebskostenvorauszahlungen erhalten hat. Dies muss er intern mit dem bisherigen Vermieter klären.

Nach § 566 a BGB tritt der Erwerber auch in Rechte und Pflichten aus einer Mietsicherheit ein. Bei einer Barkaution hat er nur einen Anspruch auf Auszahlung gegen den bisherigen Vermieter. Von diesem kann auch der Mieter verlangen, dass er die Kaution an den Erwerber aushändigt.

Wurde eine Wohnung von einem sogenannten gewerblichen Zwischenvermieter angemietet, um sie als Wohnraum weiterzuvermieten, tritt der (Haupt-)Vermieter bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.

Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Ist er nicht in der Lage, die Wohnung zu kaufen, geht sein Mietvertrag auf den Erwerber der Eigentumswohnung über. Dieser darf allerdings eine Eigenbedarfskündigung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Erwerb aussprechen.

Beim Tod des Vermieters wird das Mietverhältnis mit seinen Erben fortgesetzt. Anders als beim Tod des Mieters sieht das Gesetz aber keine außerordentlichen Kündigungsrechte der Vertragsparteien vor.
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