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Die zweite Miete - Nebenkosten im Mietrecht

Obwohl es seit Jahrzehnten üblich ist, dass Mieter zusätzlich zur Miete auch Nebenkosten zu übernehmen haben, gibt es nach wie vor viele umstrittene Rechtsfragen.Dies liegt auch an den unzureichenden gesetzlichen Vorgaben. Festgelegt ist nur, dass es für die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter einer Vereinbarung bedarf, dass bei Vorauszahlung eine Abrechnung erfolgen muss und dass der Abrechnungsmaßstab der Vereinbarung unterliegt. Angaben zu Betriebskostenarten und die Art und Weise der Einbeziehung enthält das Gesetz nicht. Lediglich für die Heiz- und Warmwasserkosten und für die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber in der Heizkostenverordnung (HeizkVO) und der Betriebskostenverordnung (BetrKV)hierzu Vorgaben gemacht.

Gesetzlicher Regelfall ist nach wie vor die Inklusivmiete. Alle Nebenkosten, deren Umlage auf den Mieter nicht wirksam vereinbart ist, sind in der vereinbarten Miete enthalten. Die Umlage auf den Mieter kann entweder in Form einer Nebenkostenpauschale oder in Form monatlicher Vorauszahlungen mit Abrechnung erfolgen. Letzteres hat sich im Laufe der Jahre als häufigste Form der Nebenkostenvereinbarung eingebürgert.

Welche Nebenkosten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, regeln für die Wohnraummiete die HeizkV und die BetrKV. Es sind dies im wesentlichen die Grundsteuer, Wasser- und Abwasserkosten, Heiz- und Warmwasserkosten, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Aufzug, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Allgemeinstrom, Sach- und Haftpflichtversicherung, Kaminkehrerkosten, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne oder eines Kabelanschlusses und die Kosten für einen Hausmeister. Für eine wirksame Vereinbarung reicht nach der Rechtsprechung in der Regel der Hinweis auf § 2 BetrKV im Mietvertrag. Sollen darüber hinaus weitere Kosten auf den Mieter umgelegt werden, muss dies im Mietvertrag konkret vereinbart sein, der bloße Hinweis auf § 2 Nr. 17 BetrKV („sonstige Kosten“) reicht hierzu nicht. Die Heizkostenverordnung regelt lediglich die Verteilung der Kosten. Deren Umlage muss ebenfalls im Vertrag vereinbart sein. Die Umstellung auf sogenanntes Wärme-Contracting, also den Abschluss eines direkten Vertrages zwischen Mieter und Wärmelieferer, bedarf der Zustimmung des Mieters.

Trotz zulässiger Umlagevereinbarung ist häufig streitig, welche Kosten genau bei den einzelnen Betriebskostenpositionen umgelegt werden dürfen. So ist beispielsweise häufiger Streitpunkt, ob Teile der Kosten für den Hausmeister aus der Nebenkostenabrechnung herauszunehmen sind, weil dieser auch Tätigkeiten durchführt, die der Instandsetzung oder der Hausverwaltung zuzuordnen sind. Bei den Versicherungen hat das OLG Stuttgart jüngst entschieden, dass auch die Kosten einer sogenannten Terrorversicherung umlagefähig sind.

Häufigster Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten sind aber die Nebenkostenabrechnung und die hieraus resultierenden Nach- oder Rückzahlungen .Die vom Mieter vereinbarungsgemäß zu leistenden Vorauszahlungen müssen nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB angemessen sein. Dies ist dann der Fall, wenn die zu erwartenden Kosten ungefähr gedeckt werden.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach entschieden, dass der Vermieter eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung grundsätzlich auch dann verlangen kann, wenn die Vorauszahlungen bei weitem nicht den tatsächlich anfallenden Kosten entsprochen haben. Nur dann, wenn in der Vereinbarung ausnahmsweise eine Zusicherung des Vermieters zu sehen ist, dass die Vorauszahlungen in etwa den tatsächlichen Kosten entsprechen, oder man ihm nachweisen kann, dass er die Vorauszahlungen in Täuschungsabsicht zu niedrig angesetzt hat, um den Mieter zum Vertragsabschluss zu bewegen, kann der Vermieter die hohe Nachzahlung nicht beanspruchen. Sind die Vorauszahlungen zu niedrig, kann der Vermieter nach § 560 BGB einseitig eine angemessene Erhöhung verlangen.

Der Vermieter ist verpflichtet, nach Ablauf des Abrechungszeitraums, der längstens ein Jahr umfassen darf, eine Nebenkostenabrechnung vorzunehmen. Diese muss nach dem BGH so abgefasst sein, dass sie auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter nachvollziehen und überprüfen kann. Die Abrechnung muss mindestens die jeweils entstandenen Gesamtkosten und ihre Zusammensetzung, die Mitteilung und Erläuterung des Umlagemaßstabes (Wohnungsgröße, Personenzahl), die Berechnung des Anteils des Mieters, die Angabe der Vorauszahlungen und die Feststellung des Gesamtergebnisses enthalten. Nur bei einer ordnungsgemäßen Abrechnung ist eine Nachzahlung fällig, bis dahin kann der Mieter sie verweigern. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit der Abrechnung Belege vorzulegen, der Mieter hat aber das Recht, diese einzusehen. Ein Anspruch des Mieters auf Fotokopien gegen Kostenerstattung wurde bislang allgemein bejaht, ist vom BGH in einer neueren Entscheidung aber abgelehnt worden.

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB schreibt vor, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen ist. Rechnet der Vermieter später ab kann er Nachzahlungen aus der Abrechnung nicht mehr verlangen. Der Mieter hat aber auch dann noch einen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung und kann diesen auch klageweise geltend machen. Eine Nachzahlung aus der Abrechnung steht ihm auch nach Ablauf des Jahreszeitraums zu. Außerdem kann er bis zur Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung nach Ablauf des Jahreszeitraums weitere Vorauszahlungen zurückhalten.

Wechselt der Vermieter, z. B. bei Veräußerung der vermieteten Wohnung, geht die Abrechnungspflicht auf den Erwerber über. War allerdings die Abrechnungsperiode zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits abgelaufen, bleibt der bisherige Vermieter abrechnungspflichtig.

Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erstreckt sich das Recht, die Miete im Falle eines Mangels der Mietsache zu mindern, nicht nur auf die Kalt- oder Nettomiete, sondern auch auf die Betriebskosten.

Obwohl das Thema Nebenkosten seit Jahrzehnten die Gerichte beschäftigt, sind nach wie vor zahlreiche Fragen umstritten. Gerade im Zusammenhang mit der Einführung neuer Betriebskosten gibt es zum Teil sehr unterschiedliche Ansichten der Instanzgerichte, deren einheitliche Klärung durch den BGH noch aussteht.
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